Byggemåte
Tilbygg/moderniseringer:
2008 - Byttet bordkledning (tidligere eier).
2009-2010 - Byttet ytterdørene og de fleste vinduene.
2009-2010 - Endret planløsning i hovedetasjen. Fornyet innvendige overflater.
2009-2010 - Montert ny kjøkkeninnredning.
2009-2010 - Nye bad i hovedetasjen og på loftet.
2009-2010 - Pusset opp, fornyet innvendige overflater på loftet.
2009-2010 - Fornyet store deler av el-anlegget og røropplegget.
2010 - Oppført/utvidet verandaen mot vest.
2013 - Oppført dobbelgarasje.
2021 - Oppført tilbygg med nytt inngangsparti.
2015-2021 - Innredet bad, soverom og kjellerstue i underetasjen.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert avvik i bygningskomponteter til følgende tilstandsgrad:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Takkonstruksjon/loft, generelt på vaskerom og overflater gulv på bad i 1.
etasje.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, dører,
balkonger/terrasser/rom under balkonger, utvendige trapper, innvendige overflater, radon,
sluk/membran/tettesjikt på bad i underetasje, ventilasjon på bad i 1. etasje, ventilasjon bad loft og
varmtvannstank.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Innvendige trapper, overflater vegger og himling på bad i
underetasjen, overflater gulv på bad i underetasjen, overflater vegger og himling på bad i 1. etasje,
overflater gulv på bad i 1. etasje, sluk/membran/tettesjikt på bad i 1. etasje, sanitærutstyr/innredning på
bad i 1. etasje, overflater vegger og himling på bad på loft, vannledninger, avløpsrør, terrengforhold,
utvendige vann- og avløpsledninger og septiktank.
TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: Tilleggende konstruksjoner våtrom på bad i underetasjen
og på vaskerom i underetasjen.
Utvendig:
Nedløp og beslag - TG2
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Takvannet ledes i hovedsak
til rør i grunnen. Ett nedløpsrør ved inngangspartiet er avsluttet over terrenget ved grunnmuren.
Veggkonstruksjon - TG2
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur.
Takkonstruksjon/Loft - TG3
Kryploftet er ikke ventilert, bortsett fra et vindu i luftestilling. Det er ikke lufting over isolasjon i isolerte skrå
takflater.
Vinduer - TG2
Vinduer med karmer av tre og isoleringsglass er noe slitte, og nærmer seg sin forventede levetid. Vinduer
med enkle glass er 67 år gamle. Vinduer med enkle glass er lite egnet i en moderne bolig.
Dører - TG2
Døren til underetasjen er ikke fagmessig montert. Det er brukt fugeskum som eneste tetting mellom karm
og vegg. Fugeskummet er ikke tildekt, det er eksponert for lys/UV stråling. Det er ikke montert beslag i
underkant av døren. Det er sølt med fugeskum på innsiden av døren, som er vanskelig å fjerne.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Rekkverket er utført iht. gjeldede krav i byggeåret, men er for lavt iht. dagens regelverk. Det er påvist noe
råteskade på kledningen på rekkverket mot sør (ikke råteskadd konstruksjon).
Utvendige trapper - TG2
Det er ikke håndrekke på veggen langs trappen.
Innvendig:
Overflater - TG2
Himlingen i gangen i underetasjen er åpnet/delvis revet i fbm. oppussing. Tverrskjøtene på laminatgulvet i
gangen i 1. etasje buler litt opp. Forholdet skyldes montering eller fukt.
Radon - TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke
foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon
aktsomhetskrav er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad.
Innvendige trapper TG2
Rekkverkene er utført iht. regelverk fra byggeåret, og er derfor noe lave iht. dagens regelverk. Det er ikke
montert håndrekke på veggen langs trappen til underetasjen. Det er håndrekke på en side av trappen til
loftet.
Våtrom
Underetasje - Bad
Overflater vegger og himling - TG2
Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Platene er ikke montert iht. monteringsanvisningen. Platene er
ført helt ned til gulvet, og det er etablert silikonfuge mellom gulv og vegg. Det er brukt eksentriske
røralbuer i vegg. Gjennomføringene er tettet med fugemasse.
Overflater gulv - TG2
Gulvet på badet har ikke fall til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Ombygging av sekundære rom til boligrom (bad) er normalt søknadspliktig og har siden 2010 vært
underlagt krav om uavhengig kontroll (ikke dokumentasjon på at dette er utført). Det foreligger ikke
dokumentasjon for utført kontroll i tiltaket. Det er ikke mulig uten fysiske inngrep å påvise slukmansjett i
sluken.
Tilleggende konstruksjoner våtrom - TG IU
Hulltaking var ikke mulig og ble ikke utført da badet har en yttervegg og tre murvegger.
Underetasje - Vaskerom
Generell - TG3
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet oppfyller ikke dagens
krav til våtrom. Gulvet, og veggene i våte soner, er ikke tilstrekkelig vanntett.
Tilleggende konstruksjoner våtrom - TG IU
Det er pga. bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Hovedetasje - Bad
Overflater vegger og himling - TG2
Våtromsplater er ikke montert iht. monteringsanvisningen. Det er ikke metallprofil i underkant av platene i
våt sone. Dette kan føre til fuktskader og redusert levetid.
Overflater gulv - TG3
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Gulvet
har ikke fall. Det er påvist ca. 10 mm motfall i et område nær døren. Overkanten av gulvet foran døren er
10 mm lavere enn slukristen.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Det er spor av smøremebran, men ikke synlig slukmansjett i sluken.
Sanitærutstyr og innredning - TG2
Det er ikke etablert åpning for synliggjøring av evt lekkasje fra innebygd sisterne.
Ventilasjon - TG2
Rommet har kun naturlig avtrekk.
Loft - Bad
Overflater vegger og himling - TG2
Baderomsplatene er ikke montert iht. monteringsanvisningen. Det er ikke metallprofil i underkant av
platene i våt sone. Dette kan føre til fuktskader og redusert levetid.
Overflater gulv - TG3
Gulvet har ikke fall til sluk. Det er påvist ca. 5 mm. motfall i et område nær døren. Overkanten av gulvet
foran døren er 5 mm. lavere enn slukristen.
Ventilasjon - TG2
Rommet har kun natrulig ventilasjon.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Deler av røropplegget er av eldre dato, trolig fra byggeåret, og har oppnådd mer enn halvparten av sin
forventede levetid.
Avløpsrør - TG2
Deler av avløpsrøret har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstanken er tilkoblet strømnettet via stikkontakt. Dette er ikke lenger tillatt.
Tomteforhold
Terrengforhold - TG2
Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for jord- og flomskred, iflg. kart fra NVE/kommunedelplan.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
De utvendige vann og avløpsrørene antas å ha oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Septiktank - TG2
Septiktanken har ukjent alder, og har trolig oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 16.01.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.